绿地债的雷霆对于黑铁时代的房地产行业意味着什么?

2022年07月01日 mason 阅读(43)

新浪证券

新浪财经上市公司研究所出品

作者:大燕楼关/肖恩

近日,绿地环球投资有限公司(简称“绿地环球”,绿地控股的全资离岸子公司)发布会议公告,称拟对5亿美元境外美元债券“GRNLGR 6.75 06/25/22”进行部分修订,豁免征求发起同意,包括延长到期日、加入发行人赎回到期前全部或部分票据的赎回权、提前支付原到期日未偿还本金的10%。

(HKEx信息,公司公告)

作为TOP10房企和第一家申请美元债券展期的国有房企,绿地控股的流动性紧张不仅受此次爆发的影响,更是一个由来已久的问题。早在3月份,穆迪就提醒绿地今年的流动性风险,认为B1评级或以下的开发商在2022年底前将面临更高的再融资和违约风险,因为他们的流动性和融资渠道普遍较弱。

国有房地产企业的债务危机对于销售持续低迷、面临风险的房地产行业来说,无异于在融资信心水平上雪上加霜:国有企业的房地产债务并不一定稳定。这可能会进一步恶化部分房企的融资环境,加剧购房者的观望情绪,延长行业回款难的周期,甚至完全确认行业的拐点。

出售资产缓解流动性的关键是销售回款。

格陵兰岛票面利率为6.75%的5亿美元票据于2019年6月25日发行,该票据在日本于2022年6月25日到期。由于资金短缺,绿地和债券投资者申请的时间展期为12个月,展期后的预计缴款日为2023年6月25日。

本次延期的协议需要剩余债务余额的66%以上才能参与,50%以上的协议才能通过。根据会议通知,为安抚债权人,引导其同意展期计划,绿地表示,在2022年6月10日(伦敦时间下午4点或之前发出同意指令的持票人,将获得票据本金1.0%的早鸟同意费;2022年6月10日下午4: 00至2022年6月15日下午4: 00作出同意指示的持票人,将收取票据本金0.5%的基本同意费。

我们认为,鱼死网破无疑是债务人双方囚徒困境的终结,大部分债权人有望在6月10日下午4点前统一同意延期。这将使绿地的融资成本在之前6.75%的基础上增加1%左右。

此外,尽管申请延期,绿地此次仍将偿还10%的本金,以减轻债权人的压力。此外,绿地在加盟期间有权提前赎回债券。其实这个权利大概率就是一个说法。在支付如此困难的当下,绿地有望在延期到期后偿还。预计绿地将于2022年6月21日支付相关同意费,并使修改后的文件生效。

此外,值得注意的是,公告还表示将取消维持票据上市状态的合同。事实上,“GRNLGR 6.75 06/25/22”自发行以来交易价格波动较大,呈现普跌态势。走势,由于临近到期日,近日逐渐逼近面值。

但由于这一意外延期申请,债券交易价格一度暴跌。Wind数据显示,目前“GRNLGR 6.75 06/25/22”的卖方在45美元的水平。但绿地申请取消票据上市或有意减轻债券交易价格波动对债权人的压力和对公司再融资的负面影响。

(数据Wind资讯)

但这种操作可能会对该债券的持有人产生一定的“麻痹”效果,并不能掩盖绿地整体的财务状况,因为绿地目前有8只在HKEx交易的美元债券,其中很多已经处于深度下跌趋势。

此外,作为剩余期限最长的“绿地集团7.25% N20250122”,其售价目前仅为34美元。事实上,作为同一发行人,债券的本金信用和偿还都是受损的。绿地集团的所有债券都与ea有关

此外,该公司在未来12个月内仍将有24亿美元(折合人民币164亿元)的离岸债务到期。到2022年3月底,这笔金额占公司短期债务的18%。6月下旬、9月、11月、12月海外债券到期,后年债券也将到期。

(数据Wind资讯)

对于绿地来说,真正要做的是尽快改善公司债务,加强回款。

事实上,自2020年8月“三条红线”政策出台以来,绿地已通过包括出售资产在内的各种方式累计产生1476亿元有息负债。数据显示,截至2021年末,绿地有息负债余额已降至约2406亿元,较年初下降812亿元。其中,房地产业有息负债余额降至1567亿元,占比65%。

目前,绿地仍计划通过出售足够的优质资产来安排偿债。它计划在三年内出售2000亿资产,每年500-700亿,包括自持业务、写字楼和酒店。

但即便如此,包括穆迪和标准普尔。普尔的

评级机构对于绿地的财务仍表示悲观。早在今年3月穆迪就提示过绿地今年的流动性风险,认为评级在B1或以下的开发商在2022年底前,流动性和融资渠道总体较弱,面临更高的再融资及违约风险。5月23日,标普也将绿地控股长期发行人信用评级从“B+”下调至“B-”,并将公司担保的高级无抵押票据长期发行评级从“B”下调至“CCC+”,展望为负面。

截止今年Q1,绿地账面货币资金为656.85亿元,短期借款229.18亿元,一年内到期的非流动负债701.01亿元。账面六百多亿的资金都不足以应付短期的债务压力,卖资产并不是有效的降杠杆手段。

盘活资产,加大销售才是造血恢复的根本,但这方便绿地面临的不确定性似乎更大。如果说疫情延后了资产处置的时间点,那么疫情可能长久地扼杀了部分购房者的购房意愿。

绿地控股2021年全年完成合同销售金额2902亿元,比上年同期减少19.0%,其中上半年销售额同比增长23%的情况下,下半年同比大幅下滑44%。2022年的第一季度,绿地控股的销售额只有308亿元,和去年同期相比,下降幅度高达56%。

在最近一次的电话会议中,绿地方面表示,今年3月中下旬上海爆发疫情后对销售产生较大影响:全国50%售楼处关闭;合同销售额4月同比跌幅57%,5月跌幅也会较大。

无差别地全行业调整 或坐实行业大顶

1992年在上海成立的绿地控股集团,今年是其成立的第30年,而立之年债务展期对于绿地来说算是一个“里程悲”。

但作为上海市国有控股的特大型企业集团,绿地控股是前三大股东分别为:上海地产集团持有25.82%的股份,上海城投集团持有20.55%的股份。国资合计持股46.37%,而上海格林兰投资企业(有限合伙)持股27.3%。

绿地控股并非民企,而是一家国资控股的混合所有制上市公司。鉴于国资背景,绿地可以在银行渠道获得大比例融资,在其息负债中,主要以银行融资为主,约占74%,债券融资占比17%,信托等非标融资占比3%,境外贷款占比仅约3%。

小比例的海外债已经令绿地陷入展期的尴尬境地中,说明国资背景的房企面临的流动危机也已迫在眉睫。

自2018年以来,房地产行业在表面繁荣的背后是地产公司的持续破产潮。先是从小微地产公司开始,过渡到中型地产公司,再演绎到诸如恒大、融创、世茂、华夏幸福、阳光城等千亿以上巨头的暴雷。但在行业TOP20房企中,始终并未出现国资房企暴雷的情况。

资本市场和投资人一度认为国资会在这一轮洗牌中生存下来,抢占不少民营房企丢失的市场份额。但绿地集团似乎打破了这种预期,实际上此前就有央企华润置地裁员优化的消息,即使有着大体量自持资产、华润集团加持的华润置地也在瘦身过冬,这其中的本质是:不论是何种所有制,都难逃商业规律的桎梏。

克而瑞数据显示,今年1-4月,百强房企累计业绩规模同比大幅降低50.2%,且一季度以来降幅呈扩大趋势,5月受疫情严重化影响数据或更加悲观。民营、国资房企均需引起注意的是,这种悲观或不仅仅是短期疫情扰动的结果,因为自98年房改以来,需求端已经产生了翻天覆地的变化。

其一,几年前我国人均居住面积就达到了40平米/人,并在2021年达到了19万亿的惊人规模;

其二,中国人口基数,尤其是具备购房能力的劳动力基数在持续萎缩;

其三,人均收入超过1万美元后,中国整体宏观经济增速在下台阶,人均可支配收入的增速放缓另购房者更加谨慎;

最后,当前我国经济结构发展到新阶段,投资,尤其是房地产投资,对于经济增长和经济结构升级的作用非常有限。政策端对于行业发展也早已今非昔比。

实际上,我们也并不需要这么多房地产开发商,在历史的岔路口,在整个国家经济走向的关键抉择面前,无论是何种所有制,或都要顺应时代发展。而这个过程必然是曲折的,或许不久后我们还将看到更多的国资背景房企出现困顿的局面。

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